华润陈刚：华润置地TOD，一个多元包容、健康生态的全新场域

　　当夕阳的余晖倾泻在吴中路沿街绿植的外轮廓,氤氲出一片温柔的剪影,上海万象城外潺潺的喷泉便和着悠扬的音乐开启二重奏,伴着霓虹流光溢彩,街道车水马龙,来自四面八方的人潮没入购物中心的商铺食肆,属于西上海的夜生活正式拉开帷幕,折射出这座国际化大都市绮丽繁华的一角。

　　吴中路,位于上海闵行区虹桥镇,曾是沪上著名的蔬菜生产基地。上世纪90年代,随着城市的发展变迁,这条街逐渐从老吴中路人记忆里充满市井气的集镇,变成外籍人士聚居的国际社区,千禧年后,逐渐发展成集汽车销售、美容、维修、改装一条龙服务的“黄金汽车城”。

　　2010年,上海世博会吸引了世界的目光,是年4月,上海地铁10号线建成通车。10号线西起虹桥火车站,终点止于杨浦区新江湾城站,在紧邻吴中路的紫藤路站附近设有停车场。这个占地20公顷的养护场地功能单一,从空中俯瞰,宛如横亘在吴中路白璧上的一道“灰瑕”,与周边环境格格不入。如不进行综合开发,不仅面临着地铁运行带来的交通阻隔和噪音无解的问题,还会割裂南北侧居民的生活空间,同时造成城市空间规划的残缺。然而,在已经投运的地铁停车场上盖开发,在当时的上海乃至中国尚属首例——这是一项突破难度且充满未知的挑战,谁有魄力第一个“吃螃蟹”?

　　2010年6月,华润置地通过公开竞价,从上海申通地铁获得吴中路停车场地块项目公司50%股权和开发主导权,开始以国际领先的TOD模式(Transit-Oriented Development,“以公共交通为导向”的城市社区开发模式)集约利用土地,进行综合开发。2017年9月,随着上海万象城购物中心开门迎客,一座总建筑面积53万方,包含顶级购物中心、甲级写字楼集群、酒店和博物馆等业态于一体的城市综合体基本定型。依托地铁网络连通和综合体引擎优势,如今的吴中路一带已焕新升级为功能完善、配套齐全、商业繁荣的区域新地标,而这片土地围绕轨道交通开展的关于新型城市空间的塑造实践,也源源不断给步入下半程的中国城镇化发展提供想象空间。

　　空间塑造

　　上不入天、下不遁地的破局

　　TOD是一种以公共交通为导向的城市发展模式。从纽约的高线公园,到东京的涩谷之光,再到香港的西九龙,一座座世界级城市都在围绕公共交通站点进行高密度地产综合开发,通过建立城市核心功能于一体的城区,实现各个城市组团紧凑开发。近年来,随着国内城市发展进入轨道交通时代,TOD的概念逐渐火了起来,但十年前上海万象城综合体项目启动时,TOD还是个鲜为人知的生僻词,项目面临着国内没有任何先例可供借鉴的局面。

　　事实上,即便以今天的眼光重新审视,上海万象城的落地呈现也并非易事。原因在于项目是TOD模式中难度较高的车辆段上盖开发,基地情况复杂,三分之二的开发用地需在高度9米、荷载有限的停车场平台上完成,且开发时地铁已投入运营,无法对这一平台进行改造加固。此外,地块毗邻上海虹桥机场,处于航空管制区,建筑高度要求不得超过46米。这些客观条件,让上海万象城在规划设计阶段就面临着诸多限制——项目团队需要在满足地铁车辆段功能正常运行、保留既有建筑及其连接性的前提下,克服结构、空间、消防、抗震等方面的挑战,呈现满足后续运营需要和区域发展要求且兼具友好性的新盖物业方案,这无异于“带着镣铐跳舞”。

　　▲上海万象城基地情况复杂,规划设计面临空间阻隔、竖向阻隔、结构受限等挑战

　　华润置地商业地产华东大区总经理史国庆参与统筹推进项目,他用“上不入天、下不遁地”八个字形容当时面临的尴尬境地。为了更好地满足政府、地铁运行、居民生活、开发企业等多方需求,华润置地进行了深入细致的调研,确定了通过实施综合开发,为都市人群打造全业态、高品质、一站式的美好生活体验中心,塑造新的城市生活核心商圈的目标。为了追求精益求精,项目团队反复论证,不仅重新梳理内外部交通,设计停车流线,搭建综合换乘体系,还针对车辆段上盖绿地率、停车指标、建筑退界、平台上车库计容、绿带综合利用等问题开展专题研究,项目前后至少经过七版较大的推演修订,才敲定了如今的呈现方案。

　　▲上海万象城综合体布局方案

　　“从设计蓝图到技术落地,困难更多,其中的艰辛非亲历不可体会。”时任项目土建资深经理的沈鸣,对上海万象城的施工难度深有感触。他介绍,项目实施中一直面临着地铁设施设备保护及运营安全风险,工程推进阻力重重。

　　以万象城购物中心和地铁博物馆连廊为例,由于此处位于地铁10号线牵出线正上方,施工中但凡有一针一线坠落,将引发下方高压电网短路,影响列车进出,唯有断电作业才能确保安全。为了不影响10号线的正常运营,项目团队只能趁每周一次的地铁检修时间向有关部门申请断电,获得四个小时的施工窗口期。为了充分利用好这短暂的四个小时,团队每次都提前策划、深化设计、充分沟通,还制定了详细的防护措施和应急预案,确保工程安全高效推进,如期完成。在持续七年的项目建设期,类似的困难不知凡几,“我们是第一个,都是摸着石头过河。”沈鸣说。

　　多方共赢

　　公共利益、商业需要的兼顾

　　TOD模式发源于上世纪90年代初的美国,其初衷是通过土地的集约利用,解决大城市无限制蔓延而带来的一系列社会问题,本质在于依托高度网络化的多模式公共交通系统,创造多功能的短距离生活圈,减少人们摄取足够信息、商品、服务和协助的成本,从而实现更美好的社区生活和可持续的城市发展。

　　通过实施上盖综合开发,上海万象城综合体让低效的停车空间焕发出新的商业活力。项目最重要的组成部分——万象城购物中心于2017年9月23日开业,内含服饰、餐饮、潮流、生活、家居、教育、奥运标准真冰场、LUXE影院、高端超市等业态,店铺数量超过400家,其中不乏区域首店,极大地满足了周边及跨区域居民对高品质消费体验的追求,带动了吴中路商圈的复兴和繁荣。

　　▲万象城购物中心内奥运标准真冰场

　　据上海万象城总经理辛亮介绍,开业以来,万象城购物中心凭借高品质的服务、扎实的运营管理、积极的招商调整,实现了经营业绩持续较快增长,客群不断做深做大。经过三年运营,如今商场内时尚轻奢服饰加速升级,高线美妆品牌持续入住,众多具有号召力、代表性的餐饮品牌接踵亮相,还创造了“花·万象”“有街”“紫藤里”等自有IP场景,夯实了西上海最优质购物中心之一的领先地位。

　　▲万象城购物中心自有IP场景“花·万象”和“有街”

　　此外,项目的写字楼已吸引三星、LG等多家世界500强企业入驻,出租率接近100%;国际知名酒店CitizenM和ARTYZEN habitat也选择在这里首次登陆中国。上海万象城综合体已初步形成基于多元功能植入和社群建设而打造的多元化经济产业结构。

　　▲上海万象城MT1写字楼外景

　　某种程度上,上海万象城成功避免了蔓延式的城市扩张,极大带动了区域发展,给市民乘客带来更多便捷出行、工作休闲、娱乐生活的优质体验;其带来的经济收益,除了反哺上海地铁超大规模网络运营,提升可持续发展能力,目前已增加税收逾10亿元,创造了更多的就业岗位,真正实现了地铁上盖,多方共赢,让城市生活更美好的良好愿景。

　　几乎没有人质疑,上海万象城综合体在生意逻辑上的成功,但若单纯以经济指标衡量,却又难以完整诠释这个项目的内涵。很多第一次来到这里的人会讶异于体量巨大的户外开放空间——不管是占地逾25000平米、近50个篮球场大小的超长沿街面公园,还是5000平米的星空广场和屋顶花园,或是拥有近1500个停车位、支持机械停车的社会停车场,无不是在寸土寸金的土地上,破限制、挖潜力、谋创新建成的。然而,也正是这些基础设施,让建筑不再是一堆冰冷的钢筋混凝土,而成为能与人们同呼吸共成长的空间,吸引着来来往往的访客停下匆匆脚步,从这里爱上这座城市的优雅惬意。

　　▲环境优美的星空广场和屋顶花园

　　除此之外,项目还别具匠心地建造了国内第一家专业地铁博物馆。博物馆与购物中心直接连通,每天展示着地铁发展历史、地铁功能、地铁文化、地铁安全、世界地铁等内容,其中中厅的5块大屏幕与上海地铁运营控制中心数据实时对接,同步显示地铁线路客流数据。博物馆依托万象城带来的巨大人流,通过巧妙的设计和有趣的体验活动,让市民在潜移默化中了解城市和地铁发展,感受地铁文化,学习地铁安全知识。

　　“建筑设计从本质上来说是一种传播希望的行为。”多位参与上海万象城设计工作的员工表示,“希望地面景观的构建、开放停车场的投用、地铁博物馆的开放能在功能主义之外,为人们带来一些美学享受和精神陶冶。” 这份朴素而真挚的心意,让上海万象城的种种“怪异”之处都有了合理的解释。

　　未来想象

　　TOD,走向可持续发展

　　随着全球城市化的持续进行,大城市无限向外蔓延,城市人口向郊区迁移,土地利用密度降低,城市密度趋向分散化,由此带来城市中心区衰落,社区纽带断裂,以及能源和环境等方面的一系列问题正引起全社会的关注。

　　城市的边界不可能无限扩张,一个“摊大饼”式的单一集中型城市结构只会造成人居体验的降维和资源利用的低效。在上海万象城,华润置地试图用以TOD为核心的片区统筹模式勾勒一种城市发展的全新可能:从垂直流动、综合开发维度来思考建筑的构成,使整体空间充满层次感和系统性。通过建设一个“垂直”而非“水平”的城市综合体,营造舒适宜居、交通便捷的生活环境,引导人们选择绿色健康的居住和生活行为模式;通过提供从规划设计,到投资开发,再到持续运营的全周期服务,实现交通通达、人流交汇、产业聚集,从而带动城市系统不断优化,城市能级不断提升,帮助人们更加公平地享受到城市发展带来的红利。

　　▲交通通达、人流交汇、产业聚集,上海万象城已成为西上海领先的全业态、高品质、一站式美好生活体验中心

　　作为城市开发的前沿模式,虽然TOD具有显著的经济社会效应,能促成城市负责的发展和可持续的繁荣,但因项目通常体量庞大且涉及面广,在产品设计、权益协同、资金投入、工程实施、基础设施联动、运营维护等方面都挑战重重,极大地考验着操盘企业的综合实力。

　　首先,大型TOD项目涉及片区统筹,需要花费多年才能完成,长期开发的时间维度和深度卷入的开发强度,都要求规划方案在充分考虑城市人文地理因素的同时,前瞻性地预测新开发对社会分化和环境的双重影响。其次,大型TOD项目涉及不同利益诉求下的多方合作,企业必须能够游刃有余地协调化解各种不同的矛盾和压力。此外,宏伟愿景的实现也需要企业在管理或融资方式上有所创新,以保证在项目获得经济回报之前稳定的资金投入。

　　▲上海万象城外景

　　从这些因素考量,比起“时势造英雄”,用“天时、地利、人和”来形容上海万象城综合体与华润置地的结合似乎更贴切。从“城市综合投资开发运营商”的战略定位,到“销售物业+投资物业+创新业务”的商业模式,再到“品质给城市更多改变”的品牌理念,上海万象城综合体以领先时代和行业的灵感,横空出世,自成风骨。而以此为起点,华润置地逐渐把TOD的种子洒向全国各地,截止至今,公司已参与29个地铁城市70个TOD项目的建设,建筑规模逾3000万平米。2017年,华润置地被中国城市轨道协会命名为“城轨交通资源经营示范品牌”,成为国内唯一一家获此殊荣的地产开发企业。

　　“更多选项,无限可能。”有人这样描述上海万象城综合体给城市带来的变化。从2010到2020,穿越十年风雨,上海万象城弥合了轨交建设可能带来的城市形态和功能问题,冲破了“大城市病”所带来的经济社会发展桎梏,显性或隐形地牵引着人们围绕这片土地创造更多价值,探索更多可能。透过这个样板,我们似乎能够最终预见,华润置地以TOD为核心的片区统筹模式能带来的,远不止便捷的换乘动线、精致的生活品质、完善的基础设施、多元的产业结构,而是一个充满活力与连接、多元包容、健康生态的全新场域,一个能够激发人们交流、创新、合作、进步的崭新未来。